建誠代書事務所(地政士)

1.夫妻之間或將財產過戶給子女-----贈與過戶，2.買賣不動產的過戶-------買買過戶登記
3.保障借錢及債務的擔保-----------抵押權設定， 4.遺產的辦理過戶----------繼承登記
5.已經還清欠款塗銷抵押權--------抵押權塗銷， 6.不動產過戶的擔保-------預告登記
7.財產過戶給子女後的安全保障-----信託登記， 8.預先分配財產-------------遺囑訂立
9.合法節稅-------贈與稅與遺產稅的節稅規劃 ，10.所有權狀找不到----------權狀補發

國宅過戶

案例：

有一個老先生想要將他所擁有的國宅過戶給現任妻子所帶來的一個未成年的女兒，要如何才能用最少的花費辦好？(處理方式)

處理：

1. 國宅過戶必須先取得國宅處過戶同意書才能辦理過戶，如果是台北市的話，就必須先到市政府九樓都市發展局提出申請，可以用郵寄申請，也可以親自前往申請，再請他們將同意書郵寄給你就行了。提出申請資料有：申請書(網路下載)、所有權人身分證影本、登記簿謄本(地政事務所申請)。

2. 因為是要過戶給未成年，所以一定要申報贈與稅，以及增值稅、契稅。

3. 而老先生因為可以增值稅依自用申報，所以同樣辦理過戶就用買賣辦理。因為增值稅自用的規定是不動產買賣過戶才能符合規定。

4. 因為申報過戶總價值不到200萬，所以也可以不用做資金證明，就可以以買賣辦理過戶。

5. 辦理流程：先辦理國宅處同意書(7天)，再辦理自用申報增值稅(10天)，再申報贈與稅(7天)，然後到地政事務所過戶(3天)。

【自用住宅的定義】--案例

一個人有兩間房屋，一間在台北另一間在高雄，他的戶籍登記在台北，而他高雄的房屋有他已成年的女兒登記戶籍在裡面，現在他想賣高雄的房屋，申報土地增值稅想要使用自用住宅的稅率，他需要把戶籍遷到高雄的家嗎？(處理方式)(103.05.02)

【房屋交易申報】103年房屋交易所得稅各直轄市申報標準
【物價指數表】103年3月物價指數表
【 天才的政府】養一些天才的官員，這樣的打房有效嗎？
【笑一笑】他也沒有叫我一聲媽
【分管契約】--案件

兄弟倆人共有一塊農地，哥哥持分3/4，弟弟持分1/4，兄弟倆有口頭約定，上方1/4是弟弟的，其餘3/4是哥哥的。哥哥拿3/4的土地向銀行借了一些錢。弟弟要到他所擁有的土地必須經過哥哥的地才能到達，現在哥哥允許弟弟走他的地，就怕有一天哥哥死之後，他的子女不給弟弟走，那弟弟那塊地就無路可通過了，現在弟弟該怎麼辦？(處理方式)

【遺囑繼承】---案例3

夫妻兩個結婚之後沒有子女，父母親年紀大了，另有一個跟他們同住的小姑姑未嫁，並從小對他們很好。有一個姐姐只會從家裡拿錢，所以希望他們能在過世之後，不要把財產留給那一個姐姐，而可以留給另一個哥哥，並能照顧爸媽以及那個未嫁的小姑姑，那要如何處理？(103.04.02)(處理方式)

【夫妻贈與】—案例3

爸爸年紀大了，不能工作，唯一的收入來源是每個月4500元的老年年金。現在因為不動產的飆漲，使得因總資產的增加而不在符合領老年年金的資格，想要過戶給子女，不但要繳高額的土地增值稅還要繳贈與稅，那該如何？(103.04.01)(處理方式)

【贈與移轉】—案例2

兄弟兩個共同擁有一間房屋，弟弟因為缺錢，拿自己擁有的一半的房屋向人抵押借款，現因錢還不出來，被人拿去法院查封，並且已訂出拍賣日期，哥哥要怎麼辦才好？(103.04.01)(處理方式)

【未成年繼承移轉】

媽媽不幸過世，只留下一個未成年的兒子以及老公，還有一棟房屋。因為房屋是媽媽的，所以媽媽的娘家希望房屋留給獨子，那該怎麼辦？(103.04.01)(處理方式)

【信託節稅】

爸爸有一間房屋，每個月的租金收入是20萬元，現在想要過戶給兒子，但兒子的年收入也很高，過戶之後可能必須要繳納很高的所得稅，那該怎麼辦？(103.03.31)(處理方式)

【贈與移轉】

爸爸要將住家的一半過戶給已成年之女兒，過戶的不動產總公告現值是2800000元，如果按照正常過戶，必須多繳付60000元贈與稅，要如何才能免繳這筆贈與稅呢？(2014.03.27)(處理方式)

【信託登記】
爸爸因為從事自由業的工作，怕因工作的關係，一不小心或是一個疏忽就會產生賠償問題，也會影響的住家遭到求償被拍賣，因為有這層顧忌，所以就想把不動產過戶給兩個小朋友，但又怕不動產給了小朋友，小朋友會不會因交友不慎，被人騙了，或是小朋友長大以後，像報紙寫的一樣，把爸爸媽媽趕出去，那該怎麼辦？(2014.03.27)(處理方式)

【公同共有】
被繼承人死亡時，總共留有三男一女，其中一人從小就入了日本籍，由於在台灣的繼承人希望能將財產留一份給長孫，但日本的繼承人不同意，要如何處理？(2014.03.25)(處理方式)

自用住宅的定義

案例：

一個人有兩間房屋，一間在台北另一間在高雄，他的戶籍登記在台北，而他高雄的房屋有他已成年的女兒登記戶籍在裡面，現在他想賣高雄的房屋，申報土地增值稅想要使用自用住宅的稅率，他需要把戶籍遷到高雄的家嗎？(處理方式)

處理：

1. 依據土地法第9條規定自用住宅的解釋：本人或配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，無出租以及無營業登記者稱自用住宅。

2. 依據土地法第34條規定，增值稅要用自用申報的面積限制，都市土地面積在3公畝以下，非都市土地面積在7公畝以下，方可使用自用。

3. 本案例中，他的女兒已成年，並且戶籍已遷入要賣的高雄的房屋，這已經符合土地法地9條的規定，所以他不需要再將他的戶籍遷入高雄的家。

4. 增值稅自用申報現在已經取消一生只能使用一次的規定，第二次增值稅要用自用申報必須符合以下條件方可：

一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三

    ‧五公畝部分。

二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房

    屋。

三、出售前持有該土地六年以上。

四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍

    且持有該自用住宅連續滿六年。

五、出售前五年內，無供營業使用或出租。

103年房屋交易所得稅各直轄市課徵標準

103年3月物價指數表

天才的政府養一些天才的官員

天才的政府養一些天才的官員，想出一些天才的方法。

當百姓都在覺得因為房屋太貴買不起房屋時，他就順勢推出提高房屋稅的方法，美其名是要用提高房屋稅的方式，希望屋主受不了然後就把房屋賣掉，這樣要賣的房屋一多，房價自然就會降了。

真是好笑，擁有房屋的屋主會為了一年因為房屋稅增加幾萬元，就會把價值幾千萬的房屋降價賣出，或是因為受不了一年增加幾萬元的房屋稅，就把房子賣掉嗎？擁有幾千萬的房屋會受不了一年幾萬元的房屋稅損失嗎？我看只有一些白癡會這樣做，只要有點正常的人，應該都不會吧！了不起就從房租裡面加進去，那不就可以了嗎？

那那些官員又為什麼大張旗鼓的在說打壓房價呢？美其名叫做打壓房價，然後提高人民的賦稅。其實我看還不是把人民當作肉覘上的肉，趁機再割一下人民的肉，肥一下自己，如此而已。真是聰明外加厲害，不管大家怎麼說，都有辦法轉移到如何增加自己的荷包，然後再打一個太極說，政府有在聽阿，也有在做阿。

真是無言！

笑一笑

商務艙

台灣某飛日本的旅行團，團員清一色是阿公阿嬤，登機時，阿公阿嬤看到商務艙比較豪華就往前鑽，坐商務艙的旅客請他們起來，他們竟說：『這是博愛座，少年ㄟ去坐後面』。連服務員也沒有辦法，於是班機就延誤了。在後面另一團到油等得不耐煩，於是上前查探，在明白情況之後就說：『早說嘛，這我有經驗，看我的』。只見那導遊上前去，大聲向那群阿公阿嬤說，『阿公阿嘛這頭前是飛美國的啦，飛日本的是要坐後面的』。於是，一大群阿公阿嬤慌慌張張爬起來衝到後面去。

名片

一個財務專業顧問收到新印的名片後，氣急敗壞地打電話給印刷廠抗議：『你們搞什麼鬼？我的名片印成專業顧門，少一個口阿』，『對不起，對不起，我們馬上幫你重印』。

數日後，重新印的名片寄來了，上頭印的是：『專業顧門口』。

運氣好

某甲騎腳踏車，不小心撞到了一個路人，他把對方扶起來說，『你的運氣真好，』路人生氣的說：『你把我撞到了還說我運氣好？』某甲說：『你要曉得，今天是我休假才騎腳踏車，平常我可是開砂石車的呢』。

叫媽

雞跟牛發牢騷，『人要我們多生蛋，自己卻計畫生育，真是太不公平了。』

牛說，『你那點委屈算什麼，那麼多人喝我的奶，有誰叫我一聲媽呢？』

其他案件—分管契約

案例：

處理：

1. 因為兄弟對於共有土地的管理只有口頭約定，所以應該把它訂分管契約，言明清楚，哪一塊土地是屬於誰的，這樣會比較清楚一些。

2. 也可以共有土地分割，把持分的土地，分割出兄弟的土地，把原先的共有土地變成每一個人的土地全部擁有。並藉由分割協議時，把弟弟的地畫在有路可以進出的地方，自然就解決這個問題。

3. 但因為哥哥的3/4持有，有向銀行借錢，所以除非銀行同意把借錢的擔保全部分在哥哥分割後的土地上，否則對弟弟是比較不利的，

4. 所以如果用比較簡單的方式，就是訂一個分管契約書，把弟弟原有在上方的地轉換成下方，自然就會有路可走了。

5. 但如果哥哥不同意，仍然要以過去的口頭約定來訂雙方所擁有的地時，那也是要先雙方訂一個分管契約書，約訂好雙方的土地所在。

6. 接著再請哥哥簽一份既有道路使用同意書給弟弟，同意書上說明同意弟弟使用該道路，並約束到他的繼承人，就可以解決這的問題。

贈與移轉—案例2

案例：

處理：

1. 雖然是只有一半的房屋，依然是可以被拍賣的，只要有人買的話。所以一般而言，一半的房屋的拍賣，大部分是沒人會買，但如果真有人要買來跟你一人一半，你也是沒有辦法。

2. 因為你擁有另一半的所有權，所以如果拍賣成功，針對同樣的價錢，你同時擁有優先購買的權利，法院還是會先通知你，問你用這個拍賣的價格你要不要承買。

3. 也因為是法院拍賣，所以在拍賣的時候，到底會是多少價格會被人買走就不一定了，本來預定會很低的價格或者根本就賣不出去，但事實上卻有人出很高的價格也說不定。

4. 為了消除這個不定的因素，如果有錢的話，最好還是先和弟弟訂立買買條約，把弟弟的另一半買過來。接著就趕緊去替弟弟還錢，解除查封拍賣的危機，然後就趕快辦理過戶，以免還有另外的債權人又來查封房屋。

未成年繼承移轉—案例2

案例：

處理：

1. 因為媽媽過世，繼承人就只剩下爸爸和一個未成年獨子可以有繼承權。

2. 因為獨子未成年，所以爸爸也是他的法定代理人。

3. 所以爸爸既是繼承人之一，又是另一繼承人的法定代理人，所以民法就有規定，如果要以協議的方式分配遺產，就必須要由法院替未成年子女選定一個特別代理人才可以。

4. 最簡單的方式，就是爸爸在三個月內去法院辦理拋棄繼承，由獨子單獨繼承即可。

5. 為防止獨子在繼承遺產之後，因為許多可變的因素而讓居住的房屋產生危險，可以再辦理信託登記，將過戶好的房屋信託給爸爸，以保障彼此，也可避免兒子因為有了財產給別人知道而產生危機。

6. 我們可以將信託的期限訂在獨子成年之後，寫明獨子滿幾歲之後就信託結束，這樣就可以滿足各方的需求了。

夫妻贈與—案例3

案例：

處理：

1. 二親等間的過戶視同贈與，所以一定要申報贈與稅，想要免贈與稅除非子女能提出資金證明，然後用買賣的方式才可以。

2. 因為不動產的持有時間很久，所以有會有很高的增值稅。

3. 想要省增值稅的唯一方法，就是如果符合增值稅自用條例時，那增值稅就可以依10%計算，否則就要課繳到最高40%的土地增值稅。

4. 所以最好的處理方式，就是將不動產贈與移轉給配偶，根據遺產及贈與稅法規定，夫妻間的贈與是免贈與稅，也可以免繳增值稅。如此一來，便可以省去繳稅的問題，又可以減少爸爸的總資產，以便符合領老年年金的條件。

5. 只是因為沒有繳土地增值稅而移轉過戶，下次如果要過戶的話，土地增值稅的計算，會以本次過戶之前的原價，作為土地增值稅的計算基礎。計算他的上漲額度。

遺囑繼承---案例3

案例：

處理：

1. 因為沒有小孩，所以如果不幸過世的話，那財產應該配偶先分1/2，另外的1/2由父母均分，如果父母都不在了，那就配偶先分1/2，另外的1/2由兄弟姊妹均分。

2. 所以如果按民法的規定，是不能不分給另一個姐姐的。

3. 另一個考慮因素，分得遺產之後如果不照顧小姑姑又該怎麼辦？

4. 又依我國的民法規定，即使你立遺囑不分給有繼承權的人任何財產，也是要給他留有特留分的規定。也就是有繼承權的人，他仍然擁有該繼承財產的1/2或1/3的權利，這就是所謂的特留分。

5. 但特留分一種請求權，法律並沒有規定一定要在遺囑寫明這個部分。

6. 所以我們訂立遺囑時，寫明如果不幸過世，則將財產全部留給大哥，但卻註明，分個財產必須照顧父母以及小姑姑到終老，否則分得的遺產必須全部追回。

7. 為執行立遺囑人的遺願，並設立遺囑執行人負責最後遺囑的執行，已完成立遺囑人的心願。

8. 並將遺囑拿去公證，並立兩個見證人，以利最後遺囑執行時的順利。

信託節稅--案例2

信託節稅

案例：

處理：

1. 本案的特點在於，租金收入如果計入兒子的綜合所得稅，依稅率可能要繳的稅金是96萬。

2. 如果計入爸爸的所得，因為240萬現扣除220萬的贈與免稅額，所以只有20萬必須納入所得稅，最多只要繳8萬。

3. 所以我們在辦理過戶之後，就必須接著辦裡他益信託。也就是爸爸當孳息受益人。把每個月的20萬租金收入轉入爸爸的戶頭當受益人。

4. 這樣就可以保障到爸爸未來的生活無虞，也可以達到節稅的目的。

贈與移轉--案例1

贈與移轉

爸爸要將住家的一半過戶給已成年之女兒，過戶的不動產總公告現值是2800000元，如果按照正常過戶，必須多繳付60000元贈與稅，要如何才能免繳這筆贈與稅呢？(2014.03.27)

處理：

1. 因為是過戶給子女，也就是二親等間的買賣視同贈與。一定要申報贈與稅。

2. 贈與稅的免稅額是2200000，超出部分必須繳10%贈與稅。

3. 所以本件總贈與是2800000，扣除免稅額，超出600000，所以必須繳60000贈與稅。

4. 如果本件受贈人有現金600000，就可以免繳這筆贈與稅了。

5. 只是受贈人並沒有那麼多的現金，所以就用受贈人的名義向銀行借款新台幣600000，並由銀行出具證明，證明金錢的來源。

6. 受贈人再將此600000匯進贈與人的戶頭。如此就可以省了60000元了。

信託登記--案例1

信託登記

爸爸因為從事自由業的工作，怕因工作的關係，一不小心或是一個疏忽就會產生賠償問題，也會影響的住家遭到求償被拍賣，因為有這層顧忌，所以就想把不動產過戶給兩個小朋友，但又怕不動產給了小朋友，小朋友會不會因交友不慎，被人騙了，或是小朋友長大以後，像報紙寫的一樣，把爸爸媽媽趕出去，那該怎麼辦？(2014.03.27)

處理：

1. 將不動產辦給小朋友之後，可以接著辦裡信託登記。

2. 可以用信託登記的內容來加以約束不動產的管理權與處理權。這樣父母親就依舊可以全權掌控這個不動產。無論是居住或是抵押借款或是出租、出售。

3. 可以在信託的時間上註明，信託終止是在父親或母親過世之後。也就是在父母親有生之年，將依舊可以掌控一切。如果子女不孝，也可以把他趕出去，等你死了之後再回來。

4. 先把不動產過戶給子女，有一個好處，可以避免以後為了爭產而鬧的不可開銷。因為你已經把財產預先分給他們了。將來只要再辦理信託解除就可以了。

5. 雖然財產已經登記給小朋友，但因為辦理信託的關係，所以權狀的名字並不是他們的，所以就不會有擔保或借款的事產生。

6. 小朋友因為未成年，所以父母親可以代辦印鑑證明，所以也沒有所為小朋友同意或不同意的問題。只要父母親兩個同意就可以了。

公同共有的繼承

案例：被繼承人死亡時，總共留有三男一女，其中一人從小就入了日本籍，由於在台灣的繼承人希望能將財產留一份給長孫，但日本的繼承人不同意，要如何處理？(2014.03.25)

處理：1.所以在所有繼承人無法達成共識的情況下，就只能辦理公同共有。

2.先由一個人出面辦理遺產稅。

3.繳清遺產稅，再辦理公同共有。

4.由於日本的繼承人不同意，所以辦理公同共有的時候就沒有蓋章，所以新的所有權狀就沒有日本的那個繼承人，如果他需要的話，可以自己到地政事務所領取。

5..因為日本與我國有互惠關係，日本的繼承人是可以繼承遺產。

6.因為已經繳清遺產稅，並且也辦好遺產繼承，所以就不會有罰款或是會因為未辦繼承的原因而被國家沒收遺產。

7.將來如果所有繼承人取得處理遺產的共識，可以大家再出戶籍謄本，辦理分別共有，也就是持分1/4等等。

8.也可以大家都出印鑑證明，用協議的方式，分割遺產，這樣就可以把遺產辦成一個人的身上。

抵押權塗銷

抵押權塗銷
雙方準備資料：	辦理：
權利人：(不動產所有人)	1.土地登記申請書
1.戶口名簿影本或身分證影本一份	2.抵押權設定契約書二份
2.便章	3.雙方身分證明影本(權利人、義務人)
	4.印鑑證明一份
義務人：(原抵押權人)	5.債務清償證明書一份
1.戶口名簿影本或身分證影本一份	6.他項權利證明書
2.印鑑證明正本一份
3.印鑑章
4債務清償證明書正本一份
5.原抵押權設定契約書正本
6.借據或本票、支票
7.他項權利證明書正本	取回文件：無
	1.需要申請塗銷後登記簿謄本，則在申請後一個小時之後辦理。

塗銷： 1. 塗銷的目的，就是把原本設定在不動產上的抵押權塗銷，也就是如果用不動產擔保向銀行或是私人借款，或是向大公司進貨時的貨款擔保，如果借款已經還清，也或是已經不與該公司往來時，就必須辦理抵押權塗銷，以保障自己的權利。 2. 不辦理塗銷的結果：有可能時日一久，忘了向原抵押權人取得應有的塗銷資料而讓這筆債務一直存在，也有一種可能原有的抵押權資料日久遺失，那就更麻煩了，如果連原有的抵押權人都找不到或是已經死亡，那就必須到法院提起債權不存在之訴，再憑法院確定證明辦理塗銷。